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财务知识

营改增后房地产开发企业要交哪些税

发表时间:2018-01-03 10:39:18  来源:立华星财务
  房地产企业自行开发房地产项目,从拿地、施工到销售各环节需要交什么税?营改增之后房贷产企业需要缴纳的税款有什么变化呢?你对营改增后房地产开发企业要交哪些税了解吗?下面和小编一起来了解一下吧!

  营改增后房地产开发企业要交哪些税

  一、取得土地环节
  
  开发商品房等经营性用地,以招、拍、挂方式取得土地,主要涉及契税、印花税。
  
  1、契税
  
  应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%),广州为3%
  
  2、印花税
  
  应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率
  
  印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱
  
  依据:广东省契税实施办法、印花税暂行条例
  
  二、建设开发环节
  
  取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工,主要涉及土地使用税、印花税。
  
  1、土地使用税
  
  应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
  
  注:广州市规定,取得预售证后不再缴纳土地使用税,将商品房转为自用或出租的除外,其他地区注意当地规定
  
  2、印花税
  
  常见的合同如下:
  
  印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱+建筑安装工程承包合同金额×0.3‱+借款合同金额×0.05‱
  
  依据:穗府[2008]13号
  
  三、销售环节
  
  取得预售证后进行预售,需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
  
  1、增值税
  
  增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
  
  注:《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目,适用简易计税。
  
  2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
  
  预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据,乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。广州市城建税为(7%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。
  
  3、土地增值税(预缴)
  
  预缴税额=(预收款—预缴增值税税款)×预征率
  
  预征率:住宅为2%,非住宅一般为3%或者4%
  
  4、印花税
  
  印花税税额=商品房销售合同金额×5‱
  
  5、企业所得税
  
  销售未完工开发产品取得的收入,先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
  
  待开发产品完工后,及时结算此前销售的实际毛利额,将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。
  
  依据:财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第70号、广州市地方税务局公告2016年第5号、国税发[2009]31号、财税[2006]162号、国家税务总局公告2016年第18号
  
  四、土地增值税清算环节
  
  项目全部竣工并完成销售,或满足其他清算条件,应进行土地增值税清算。
  
  应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数-预缴税额
  
  增值税简易计税:清算收入=含税销售收入/(1+5%)
  
  增值税一般计税:清算收入=(含税销售收入+允许扣除的土地价款×11%)/(1+11%)
  
  增值额=清算收入-(土地出让金及契税+房地产开发成本)×120%-房地产开发费用-印花税-城建税及教育费附加
  
  备注:
  
  ①开发费用中的利息支出,能按项目计算分摊并提供金融机构证明的,可据实扣除,但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额,其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。
  
  ②不能提供证明的,开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的10%以内扣除。